长租公寓的“暴雷”已不再新鲜。受疫情影响，大批中小型长期租赁公寓经营者选择止损。同时，在运营模式和商业模式上，它们一度被认为优于分散式长期租赁。在集中式长租公寓中，顶尖选手也出现了下滑迹象。

7月底，依靠快速发展的石榴集团，熊猫公寓的大量门店关门歇业。今年4月初，早已跻身十大集中式长租公寓之列的湾流国际青年社区爆发资金链危机。

多位业内人士透露，多家龙头企业集中长租公寓的扩张基本停滞，资产负担通过多种方式减轻。

与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓由于统一管理、平均成本更低、租金收入更高、增值服务收费空间更广，被业内人士视为长期租赁公寓领域的“佼佼者”。但现在，随着资本热潮的消退，这个行业的“浅水区”仍被视为舒适区的品牌。除了选择上岸，只能搁浅。

集中“轻而重”

“有四五个月的工资没发，很搞笑。在2020年初，该公司开始向债权人和租户隐瞒。一时间，连员工都不知道公司的去向，“湾流国际原员工桑佐（化名）表示，早在2019年底，他就觉得公司资金链处于高度紧张状态，供应商会不时来公司要钱。

湾流国际是集中长期租赁公寓品牌中的“赛车手”之一。在2015年高调入市之初，其在上海落地超过15个集中长期租赁公寓项目，并同步进入北京市场。在一年内成为全国最大的公寓经理。

湾流国际创始人兼CEO黄海斌曾对记者表示，与其他集中长期租赁公寓相比，湾流国际在整个链条上具有独特的竞争优势。因此，只要规模继续加快，就可以永远留在行业内领导地位。

2019年初，黄海滨宣布湾流国际管理规模11.5万套的年度发展目标，并在入驻的6个城市“确立了绝对的领导地位”。

在设定11.5万套的目标时，湾流国际只有2万台在管理中。

他希望在一年内实现上市数量5倍的“大跃进”。黄海滨的计划是与各领域的龙头企业开展深度合作，全面开放托管业务，出口和转型湾流国际的运营模式和平台。这是一家专注于轻资产的长期租赁公寓运营商。

简而言之，湾流国际负责各领域龙头企业公寓资产的运营，并收取管理费。

这种思想在实际操作中遇到了各种各样的问题。

三藏最初负责湾流国际公寓资产的开发。他说，管理层对管理模式产出的预期过于乐观。”大多数公司都有自己的运营团队，涉及到内部和外部利益的交集，这已经很麻烦了。

轻资产运营模式的产出是近年来各大集中公寓暗中竞争的红海。通过合作，将管理模式引入到各地政府建设的人才公寓、企业或租赁建设的集体公寓、集体乡镇建设的租赁公寓等公寓资产中，并收取前期费用和管理费。由于公寓资产本身由合作方持有，这种模式可以迅速扩大品牌经营规模，同时减轻公寓品牌的财务压力。

然而，这种模式对品牌出口商的经营能力提出了很高的要求。三藏说，“一个公寓资产可能有几个品牌同时获得收益时间。非接触，您的品牌管理层能保证多大的入住率？利润率能提高多少？如果达不到怎么补偿？除了数量要求，品牌经理能否跟上？如果只是临时招聘个人来管理，只会放张牌，根本没有专业性。”

湾流国际的资产光输出路径最终被伪造。不少业内人士表示，湾流国际选择在2019年的长租公寓普遍遇冷的情况下提速。事实上，有一些赌博“购买底层产业”，但最终，湾流国际本身。公司资产经营管理能力未能与“一年五次”跨越式发展相匹配。

“多面体”与“双刃剑”

“如果没有疫情的影响，湾流仍然可以扭亏为盈。”一位不愿透露姓名的湾流国际前高管表示，疫情导致的集中退租和供应商集中还债，彻底压倒了2019年的快速规模竞争。湾流国际跑步。

集中式长租公寓的管理能力在疫情期间多次受到考验，尤其是主要项目位于一二线城市的集中式长租公寓品牌。由于当地政府的防疫政策要求，人流和人口集中。长期租赁公寓是各地防疫的重点对象，这导致许多租户长期无法返回公寓。

如果租户搬不进来，他们自然会要求退还租金。这是疫情期间许多长期租赁公寓面临的共同问题，但分散式长期租赁公寓和集中式长期租赁公寓的解决方案并不相同。

如果分散式长租公寓的租户遇到入住问题，品牌可以要求租户在小区找到物业进行协调。即使问题解决不了，矛盾也会转移到物业，但集中长租公寓的经营者本身在承担物业管理责任的同时，租户无家可归的矛盾集中在经营者身上。

前述湾流国际前高管告诉《经济观察报》记者，疫情期间，由于防疫政策，一些租户无法进入公寓。在向有关部门投诉、举报无果后，该公寓的保安人员和管家遭到侮辱甚至殴打，“我们也采取了相应的措施，为租户争取利益，但租户并不在乎这些。”

长租公寓表示，疫情期间矛盾的积累，再加上集中长租公寓人流密集、人口流动性大造成的心理阻力，使得集中长租公寓上半年出现。由于老业主流失较为严重，一些客户获取能力较弱的长期租赁公寓难以维持运营。

湾流国际前高管表示，由于物业管理和物业运营的独特身份，更依赖公共空间增值服务收入的品牌可能在这场流行病中遭受更大的损害。，集中长期租赁公寓可以通过公共空间的开发获得额外的增值服务收入。这原本是利润的大幅增长。但是，在疫情期间，经营者不仅要继续支付这些公共空间的维护费用，还要保证公共空间的安全。为健康和安全支付额外费用。

湾流国际和熊猫公寓都是公共空间发展的典型代表，都是重要战略目标。湾流国际成立以来，超大共享空间和社交网络的概念一直是其主要卖点。熊猫公寓前CEO王锡龙2018年提出公寓空间“突破公寓社交”的概念，希望将公寓的社会属性提升到仅次于住宅属性的第二大属性。

多位集中式长租公寓高管表示，长租公寓品牌的本质是运营商的物业和空间。合理利用公共空间，增加增值服务收入，创造多个盈利点，这本身是可以理解的，对物业增值也很重要。意思是，但前提是要做好公寓的出租功能，而过于注重它的概念的创造，反而会导致租赁本身功能的缺失。

国内一家排名靠前的集中长租公寓品牌相关负责人表示：“下一阶段，虽然谁跑得快还是很重要的，但可能已经不是最重要的了。大家都在默契中放慢了脚步。提高平台服务和管理质量，培养人才，适应终端，这样，如果你站稳脚跟，就能跑得比别人更远。”