众所周知，中国的人口基数大，劳动力市场流动性强。2019年全国流动人口数据超过2亿，其中城市的大多数流动人口都有城市居住的刚需。但是近年来，由于高房价、城市限购等问题，房产销售市场受到直接影响。这使得流动人口购房困难，进而增大了租赁市场的整体需求。同时，在“租售同权”的政策下，国家鼓励住房租赁市场，出台了土地供给、金融支持、个税优惠等政策，为长租公寓发展给予一定的支持。   

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造的方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东模式”。中国长租公寓业务从2013年开始逐渐兴起，期间也伴随着公寓管理信息系统的开发与实施。

总结当下公寓运营管理现状，主要有以下4种模式：

一、使用本地记账本，也是最传统的模式。即使用纸质记账本或电子表格来记录房源、客房信息，业主、租客的联系信息和收支流水。显然这种传统的方式效率低下，由于完全依赖于人，容易出现纰漏，不能实现自动提醒代办事项，与智能设备对接等功能。

二、使用酒店PMS。许多公寓运营者会直接使用或通过修改、简化酒店PMS来适应公寓需求，提供入住、退房等基本功能，同时也支持财务相关的收费、记账功能。但是这种粗暴的“拿来主义”只适合“集中式”公寓管理，不适合“分散式”。酒店的房态管理也完全不适合公寓；水、电、煤气费用缴纳、按月收租等功能无法实现，同时也没有获客功能。

    三、中介房屋银行。这种模式是从中介的租房管理系统转变而来，可以记录房源、客房相关信息，可以记录租客联系信息，也可以记录财务收支流水。但是房态信息过于简单（只有租出、待租），带看、签约、入住、退房等过程效率低下，无法降低飞房、偷电、恶意欠费等风险，而且所有业务是直接录入结果信息，没有过程，无法追溯。

    四、Saas管理软件。基于SAAS的管理软件可以针对公寓行业进行服务，记录房源、客房相关信息，记录租客联系信息，记录财务收支流水功能自不必说。但是该模式依旧存在问题：没有产品的概念，没有权限管理，或权限管理粗糙，无法防止飞房、偷电，服务无法规范化和靠流程驱动。

上述四种模式都存在着不同程度的缺点，下面我们看看寓盟管家在长租公寓行业的运营管理系统如何避免或者解决上述缺点。

下图是其已上线的公寓业务流程图，从图中可以看出，从租客有租房意向开始，寓盟管家公寓管理系统上线的功能涵盖了全业务链条：预约看房、预定、预定转签约、在线签约、后台签约、办理入住、续租、转租、合同变更、房租缴纳、换房、退房。

该公寓管理系统有以下亮点：

一，线索管理

主要是帮助企业客户资产数据化，让管理变得简单有效；主动连接QQ、微信、电话、邮件、H5微营销等，多个渠道客户沟通汇总，让客户能信息统一管理，打造企业自己的客户大数据体系。

系统化经营每一个客户，每个客户都有自己的专属信息卡，客户沟通记录、客阶段、来源、分组、标签等，构建详细客户画像，实现精细化管理和分析；连接电话，在客户线索管理中一键拨号，实时同步和更新客户信息和轨迹，销售随时随地跟进客户，不错过任何一个成交机会；自动生成销售报表，随时了解员工工作与勤奋度，客观、真实、数据化，提升销售业绩，提升全团队销售能力，帮助企业降本增效，快速发展。

二，合约管理

采用集中的数据管理方式，可以有效解决变企业信息分布比较散乱的现状。同时为企业实现完整、规范的数据管理提供一个良好的平台支撑。

合约管理系统通过全局设置和权限分配，由企业制订统一标准，信息录入必须填写这些信息；数据字典可以为某些信息项提供标准的字典选择项，防止录入员工的录入随意性；保证信息输出时的一致性。

同时领导获员工可以在任何时间、任何地方进入系统，随时查阅与合约管理相关基本信息，准确掌握合同执行现状，并支持生成各种数据报表或图表。同时，系统还可以对合约信息进行深入分析，为企业决策提供更多的数据支持。

三，房态管控

主要帮助企业房源资产数据化，企业房源资产运营一目了然；支持分散（合租/整租），集中（独栋）等运营管理模式，拥有精细化的支持状态标签管理。

房源信息状态标签包含待完善，配置中，预定，成交，已退房等多维度数字状态标签管理，每套房源都拥有自己的专属信息。

房态各阶段信息变更记录，资产实时状态，资产收益等，构建详细房屋资产运营分析，自动生成房源资产数据报表，随时了解企业资产运营数据，以客观，真实，数据化的角度提升企业房源资产有效管理。

四，账务管理

提供对企业的往来账单进行综合管理。主要用于核算与客户之间的往来款项，提供各种分析报表，如账龄分析表、欠款分析表、坏账分析表、回款分析表，通过各种分析报表，帮助软件使用者合理的进行资金的调配．提高资金的利用效率。

有助于带动财务管理乃至企业管理的规范化，从而提升企业的管理水平，提高企业的效益；减少工作差错，便于账务查询，等等。并可以自动设置账务风控规则，对于异常账单获欠款账单自动跟进，提高会计核算的工作效率，降低会计人员在账务处理方面的工作强度。

五，租后服务

如果参与了水、电费运营的运营商，是需要关注客房的用水用电量的。有的是通过智能水表、智能电表进行记录，有的则需要运营商记录每月手抄表的数据。

当然，数据需要录入系统，才能在系统中生成账单，甚至生成耗数据的老板报表。

同时还有一些长租公寓特有的客房服务，比如保洁、维修等记录，都会在系统中展示。

六，数据分析

从多维度（线索，房源，合约，账务，租后工单）采集公寓经营数据，动态化组合形成直观的数据报表，帮助企业经营更好的作出科学化数据决策。

七，多用户多角色

SaaS系统中权限的配置非常重要，如果权限配置没有理清理顺，最终会呈现出一种非常混乱的权限逻辑，这会让整个系统的业务流程变得复杂混乱。

公寓管理系统的涉及权限的有三方：门店、房源、员工。

门店下需编辑门店信息、管理房源、管理员工、管理账户，而房源则需要设置所属分店和设置负责员工。这样通过负责人的方式进行划片区管理，更容易统计业绩，促进员工积极维护房源和客户。

而门店开通钱包功能，使分店账目一目了然，支持分账按费用项分成，分成方式划分为月/季度/年，可设置管理员只有设置的管理人才能看到此账户。

而房源则需要设置所属分店和设置负责员工。这样通过负责人的方式进行划片区管理，更容易统计业绩，促进员工积极维护房源和客户。员工管理也是运营商统计员工、管理员工的一个重要模块。

对于已有员工，要注意关注员工的账号状态，由于中介、管家等一类的员工流动性较高，所以要时刻关注他们的账号状态，及时对账号进行处理，不然的话，系统内的房源数据很容易泄露。而员工设置，除了记录员工的基本信息，姓名、电话、部门、角色外，还需要设置他们在系统中能够进行的操作的权限。

对运营商而言，公寓信息、租客信息、业主信息、财务信息等都是重要信息。而管家又是流动性较高的职业，可能还会混杂着一些“商业间谍”来恶意盗取数据，所以运营商在设置权限的时候最好将权限进行解构，将重要的系统行为进行细分，运营商可自行配置员工的权限。当然，权限也不能太细分，这样的话，后期的培训成本较高。

八，智能设备

在长租公寓中，为了更好地管控租客的安全，运营商一般会安装一些智能硬件，例如：智能门锁，那么在系统中，则需要体现设备的管理和监控。这样的话，租户在居住的过程中会感觉更方便、也能更安全。比如说，如果租客丢失了东西，如果小偷是通过使用App开门行窃，那只要在后台查看门锁的日志，就可知道在失窃时段有谁进出过房间。

公寓管理系统作为SaaS产品，最终的用户是运营商。所以在进行公寓管理系统的架构的时候，需要从管家的角度、业务的角度出发，思考如何才能更好地管理员工、管理房源、管理租客、管理业务。

在设计系统的时候，应该做到流程明确、快速配置、权限灵活，让分店、房源、租客、业主、员工这几方环环相扣、互有联系但不重复冗余。

如果一个系统能够在底层架构的时候能够做好这些，那么这个系统最后呈现出来的一定会是一个条理清晰、精致优美的系统了。

九，营销推广